農(nóng)村宅基地是實(shí)行“一戶一宅”的,，那最新的農(nóng)民宅基地有償轉(zhuǎn)讓有哪些政策呢?

農(nóng)民宅基地有償轉(zhuǎn)讓政策有哪些

近日《關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》由中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā),，這標(biāo)志我國(guó)農(nóng)村土地制度改革即將進(jìn)入試點(diǎn)階段,。針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難,、利用粗放,、退出不暢等問題，意見提出將對(duì)進(jìn)城農(nóng)民宅基地實(shí)行試點(diǎn)自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓,。

進(jìn)城農(nóng)民宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓是“2015年的第一場(chǎng)瑞雪”,。據(jù)悉，全國(guó)農(nóng)民工總量已逾2.69億人,，其中外出農(nóng)民工1.66億人,，外出務(wù)工農(nóng)民仍以每年600萬左右遞增,。很多進(jìn)城農(nóng)民常年在城市生活甚至定居,，而宅基地不能流轉(zhuǎn)造成的困擾，成為許人心中揮之不去的“另類鄉(xiāng)愁”,。

農(nóng)村宅基地試點(diǎn)有償轉(zhuǎn)讓頗有些“終點(diǎn)又回到起點(diǎn)”意味,。宅基地曾經(jīng)有過私有并可自由買賣時(shí)期，從1949年新中國(guó)成立到1962年,，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民私人所有,，農(nóng)民擁有宅基地和房屋所有權(quán)，宅基地和房屋都屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn),，宅基地所有權(quán)與房屋所有權(quán)兩權(quán)主體合一,，宅基地及地上房屋可自由買賣、出租,、贈(zèng)與,、典當(dāng)及繼承。但是自1962年初至1999年間,，農(nóng)村宅基地歸集體所有和農(nóng)民房屋可自由買賣政策逐步建立完善并趨于定型,，而后沿襲至今。數(shù)十年來,，農(nóng)村宅基地歸集體所有,，農(nóng)民個(gè)人僅享有宅基地的使用權(quán)，宅基地不準(zhǔn)出賣和出租,；宅基地上的房屋可以自由買賣,，農(nóng)民住房由房地合一的所有者主體轉(zhuǎn)變?yōu)樗姓咧黧w相分離。一邊是農(nóng)民房屋永遠(yuǎn)歸農(nóng)民所有,，并且有買賣或者租賃房屋的權(quán)利,；另一邊卻強(qiáng)調(diào)宅基地一律不準(zhǔn)出租和買賣,，硬是整出“房地分離”奇跡。在國(guó)家鼓勵(lì)和推進(jìn)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的今天,，宅基地與房產(chǎn)所有權(quán)“兩張皮”無疑成為亟需跨越的障礙,。

對(duì)于表面已經(jīng)建有房產(chǎn)的農(nóng)村宅基地來說，不能出租或者出售在實(shí)際操作中本身是個(gè)悖論,。農(nóng)民在出租或者出售房產(chǎn)時(shí)候,，不會(huì)加上其房產(chǎn)下面宅基地不出租或者不出售條款，而租房特別是買房者也不會(huì)認(rèn)同房子是我的,、宅基地還是原戶主理念,，更不會(huì)雙腳離開地面懸浮于宅基地上空。換句話說,，農(nóng)民在出售自家房屋時(shí),，與之配套的宅基地已經(jīng)形成事實(shí)上的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。即便如此,，已經(jīng)出售房屋的農(nóng)民與宅基地還是脫不了干系,，假如鄰居之間發(fā)生宅基地界限扯皮糾紛，以致對(duì)簿公堂,，在法律層面上還需要出賣房產(chǎn)的原農(nóng)戶出面打官司,。如果說宅基地上有房屋似乎少了宅基地之憂的話，那么處理未建房宅基地問題就有些棘手：農(nóng)民名下宅基地面積超標(biāo),，自家建房后還有大片空地足夠再建房而未建或者宅基地長(zhǎng)期空置,，都因不能出售造成資源長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)。

宅基地可以有償退出或者轉(zhuǎn)讓,，能夠讓進(jìn)城農(nóng)民免去后顧之憂,，亦讓大量閑置宅基地獲得“解放”，還給農(nóng)村新一輪發(fā)展拓展土地資源調(diào)整空間,，可謂一石三鳥之舉,。要把好事辦好，務(wù)必兼顧各方利益,，尤其是要因地制宜制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，保證轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民利益不受損，實(shí)現(xiàn)買,、賣與村集體多方共贏,。

1、征地要評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)

試點(diǎn)明確4大任務(wù),；建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度

國(guó)土資源部部長(zhǎng),、國(guó)家土地總督察姜*明表示，一是完善土地征收制度。針對(duì)征地范圍過大,、程序不夠規(guī)范,、被征地農(nóng)民保障機(jī)制不完善等問題，要縮小土地征收范圍,，探索制定土地征收目錄,，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍；規(guī)范土地征收程序,，建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度,，健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，全面公開土地征收信息,；完善對(duì)被征地農(nóng)民合理,、規(guī)范、多元保障機(jī)制,。

二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度,。針對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)能不完整，不能同等入市,、同權(quán)同價(jià)和交易規(guī)則亟待健全等問題,，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓,、租賃,、入股權(quán)能,；明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍和途徑,；建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。

三是改革完善農(nóng)村宅基地制度,。針對(duì)農(nóng)戶宅基地取得困難,、利用粗放、退出不暢等問題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式；對(duì)因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況,，探索實(shí)行有償使用,；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地；改革宅基地審批制度,，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用,。

四是建立兼顧國(guó)家、集體,、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制,，合理提高個(gè)人收益。針對(duì)土地增值收益分配機(jī)制不健全，兼顧國(guó)家,、集體,、個(gè)人之間利益不夠等問題，要建立健全土地增值收益在國(guó)家與集體之間,、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法和相關(guān)制度安排,。

2、非試點(diǎn)地區(qū)不要擅自行動(dòng)

試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,，確保風(fēng)險(xiǎn)可控

姜*明表示,，改革試點(diǎn)的要求，一是堅(jiān)持小范圍試點(diǎn),。統(tǒng)籌東,、中、西部和東北地區(qū),，兼顧不同發(fā)展階段和模式,，主要在新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)和農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)中安排，選擇若干有基礎(chǔ),、有條件的縣或縣級(jí)市開展,。二是堅(jiān)持依法改革。試點(diǎn)涉及突破相關(guān)法律條款,，需要由國(guó)務(wù)院提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán),，允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。三是堅(jiān)持封閉運(yùn)行,。試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,，非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比，擅自行動(dòng),，確保試點(diǎn)封閉運(yùn)行,，風(fēng)險(xiǎn)可控。